vendredi 13 avril 2007

La propriété, c'est le vote ?


Pour répondre au problème du logement, qui s’est invité cette année de façon particulièrement insistante dans la campagne, les candidats proposent un grand choix de potions. Si certaines formules sont intéressantes, d’autres, comme la déductibilité fiscale des intérêts d’emprunts pour les ménages accédant à la propriété, une des priorités de Nicolas Sarkozy, mais aussi une des propositions de l’UDF, ne constituent certainement pas la recette de la potion magique en matière de logement, bien au contraire.

L’objectif affiché d’une telle mesure est de baisser le coût d’achat d’un logement pour inciter les ménages à accéder à la propriété, comme l’indique clairement le discours du 14 janvier de Nicolas Sarkozy qui propose « que l’on fasse de la France un pays de propriétaires, parce que lorsqu’on a accédé à la propriété on respecte son immeuble, son quartier, son environnement… et donc les autres ». Or, si l’objectif de faire de la Gaule un village de propriétaires est déjà discutable d’un point de vue économique, il a de toutes façons peu de chances d’être atteint avec l’instauration de la déductibilité fiscale des intérêts d’emprunts.

En effet, la mesure risque d’abord d’avoir un impact inflationniste sur les prix immobiliers (comme cela l’a déjà été expliqué ici par Etienne Wasmer). Si la déductibilité des intérêts d’emprunt fait dans un premier temps baisser le coût d’acquisition d’un logement, les ménages devraient logiquement être plus nombreux à vouloir acheter, ou chercher des logements plus grands. Mais si l’offre de logement n’augmente pas beaucoup suite à cette demande supplémentaire, alors la mesure aura surtout pour conséquence une hausse des prix immobiliers, selon le mécanisme expliqué sur le graphique suivant :


Déjà, en 1984, James Poterba soulevait ce problème pour les Etats-Unis, où la déductibilité des intérêts d’emprunt existe depuis longtemps. D’après ses calculs, l’effet inflationniste de ces déductions a pu représenter jusqu’à 30% de la hausse des prix immobiliers aux Etats-Unis dans les années 70 (1). Or, comme on peut supposer que l’offre de logement n’est pas moins réactive aux Etats-Unis qu’en France, la mise en place d’une telle disposition aura très probablement un fort effet inflationniste sur les prix immobiliers gaulois, qui réduira d’autant le montant réel de la subvention pour les accédants (tout en enrichissant les vendeurs…).
Et quand bien même cette mesure permettait effectivement de réduire un peu le coût d’achat d’un logement, il est néanmoins peu probable qu’elle entraîne une forte augmentation de l’accession à la propriété au sein des ménages modestes. En effet, il existe déjà pour ces catégories de ménages des prêts aidés (comme le prêt à l'accession sociale et le prêt à taux zéro), visant à favoriser l’accession à la propriété. De plus, ces prêts sont en partie garantis par l’Etat, pour inciter les banques à accorder des crédits immobiliers sur la base de critères moins restrictifs, et relâcher ainsi les contraintes d’emprunt qui pèsent sur les ménages modestes. Or, l’impact de ces aides sur la décision d’accéder à la propriété semble relativement faible. Une étude de Laurent Gobillon et David Le Blanc sur des données de la fin des années 1990 évalue que, même en négligeant l’effet inflationniste de la mesure, 85% des ménages bénéficiaires d’un prêt à taux zéro seraient tout de même devenus propriétaires sans cette subvention. Ils attribuent ce résultat à l’absence de ciblage précis de ce type de prêts vers les ménages les plus modestes, car 94% des locataires étaient alors éligibles pour un prêt à taux zéro. Dès lors, si l’objectif poursuivi était vraiment de permettre aux ménages modestes d’accéder à la propriété, il faudrait redéfinir des critères d’éligibilité qui ciblent vraiment les foyers à bas revenus, en élargissant le montant des prêts.

Or, ce n’est clairement pas le cas de la proposition de déductibilité fiscale des intérêts d’emprunt. Au pire, en l’absence de plafond, l’effet principal de la mesure sera de remplir de sesterces les poches des ménages aisés, qui auraient de toute façon accédé à la propriété en l'absence de cette mesure. En effet, les ménages les plus riches sont aussi ceux qui accèdent le plus à la propriété et empruntent le plus. Ainsi, d’après une étude sur l’endettement des ménages parue récemment dans Insee Première, 62,5% des ménages ayant un revenu annuel de plus de 50 000 euros avaient un prêt immobilier en 2004, pour un endettement (total) médian de 62 700 euros, alors que c’était le cas de seulement 21,4% des ménages ayant un revenu annuel compris entre 15 000 et 25 000 euros pour un endettement médian de 29 500 euros. De plus, comme les ménages locataires sont aussi les moins aisés, l’effet principal de la mesure serait une redistribution « à l’envers » en direction des ménages les plus aisés.

La déductibilité fiscale des intérêts d’emprunts sera aussi une mesure très coûteuse pour les finances publiques, puisque les ménages s’endetteront probablement plus pour financer l’achat d’un logement plus cher. Les charges d’intérêts payés par les propriétaires s’élevaient déjà à près de 17 milliards d’euros en 2004 d’après les Comptes du Logement, à comparer avec les 14 milliards d’euros distribués en aides personnelles au logement. Même s’il est question d’introduire un plafond de ressources pour limiter les effets d’aubaine, le coût de la subvention risque d’être fortement alourdi par les effets inflationnistes de l’aide, sans permettre aux ménages qui n’ont actuellement pas les moyens d’accéder à la propriété de le faire.

Enfin, on peut s’interroger sur l’idéal d’un village gaulois de propriétaires. Favoriser la propriété peut se justifier si les externalités liées à la propriété sont fortes, c’est-à-dire si la société entière bénéficie d’une augmentation du nombre de propriétaires. Or là encore, les arguments sont loin d’être convaincants. Certes, les propriétaires ont intérêt à entretenir la valeur de leur hutte, et des études sur données américaines et allemandes ont montré que les propriétaires s’occupent plus de leur maison, font du jardinage … ce qui peut bénéficier aux autres habitants du quartier (bien qu’il ne faille pas négliger les effets de la jalousie entre voisins !). Les propriétaires semblent aussi, toutes choses égales par ailleurs, avoir une vie sociale plus active, s’investir plus dans les associations de quartier et voter plus. D’un autre côté, la propriété peut entraîner des externalités négatives pour la société, car les propriétaires risquent de s’opposer à toute initiative publique (comme la construction d’Habitations Latines Mélangées par exemple) qui risque de diminuer la valeur de leur bien. L’existence d’un lien entre propriété et chômage a aussi été évoquée (et déjà développée ici), car les coûts de mobilité élevés des propriétaires peuvent avoir des effets négatifs sur l’emploi. Veut-on vraiment favoriser l'accession à la propriété des ménages modestes dans les zones industrielles sinistrées, au risque de les pénaliser fortement en cas de chômage, car un déménagement dans une autre région serait très couteux ? Finalement, rien ne permet de dire que les effets positifs de la propriété l’emportent sur les effets négatifs pour la société. Pour les candidats, c’est peut-être différent : en effet, les études ont montré qu’aux Etats-Unis, non seulement les propriétaires votent plus, mais qu’ils votent aussi plus républicain… La propriété, c’est le vote ?

(1) James Poterba « Tax Subsidy to Owner-Occupied Housing: An Asset Market Approach », Quaterly Journal of Economics, 1984.
_Gabrielle_

5 commentaires:

Gu Si Fang a dit…

Votre explication est très claire et confirme que l'immobilier n'est pas un marché libre en France. Or il concerne les 2/3 du patrimoine des Français. Les sommes en jeu sont énormes, et la moindre mesure fiscale effectue un transfert économique important d'une partie de la population vers une autre. Le tout est d'arriver à comprendre : de qui vers qui?

D'après votre graphique, l'offre immobilière est inélastique. La déductibilité des intérêts d'emprunt fait monter les prix et n'avantage pas les acquéreurs. Mais peut-on être plus précis et affirmer qu'une telle mesure avantage les propriétaires qui vendent leur propriété? Sauf erreur d'interprétation du graphique, ce serait donc un prélèvement sur les acquéreurs au bénéfice des vendeurs.

Montant du transfert (chiffres plus ou moins sortis du chapeau) : sur la base d'un encours de prêts immobiliers de 700Md€, avec un taux de 4%, ce sont 30Md€ de revenus dont les prélèvements fiscaux sont déplacés des propriétaires sur les acquéreurs. Aïe!

Sans compter qu'il existe une autre mesure, encore plus massive : c'est l'exonération d'impôt sur la plus-value et sur l'usage de sa résidence principale. Si on compare un propriétaire et un locataire qui ont exactement le même patrimoine, le second paie un impôt tous les ans sur ses dividendes, puis lors de la revente sur la plus-value. Le premier, quasiment rien.

Enfin, dans le dernier paragraphe, on pourrait ajouter un avantage de la location sur la propriété : une meilleure division du travail. Gérer des biens immobiliers est une activité qui n'est pas simple. En tant que propriétaire, on doit s'occuper du syndic le cas échéant, des fuites, du ravalement, etc. Or dans le cas d'un locataire qui loue à un zinzin, c'est une équipe de gestion professionnelle qui se charge de ces tâches.

Félix Totum a dit…

Bonjour,

Votre raisonnement est séduisant, mais il ne tient pas compte du fait que l'acheteur d'un bien immobilier finance souvent son acquisition par la vente d'un autre bien. Dans ce cas, la hausse des prix que vous décrivez le pénalise comme acheteur, mais l'avantage comme vendeur. L'impact de la hausse des prix ne porte dans ce cas que sur la différence entre la valeur du bien acquis et celle du bien vendu. Comment analysez-vous cette remarque? J'ajoute que j'ai pris un vif plaisir à lire votre argumentation.

Félix Totum, jeune lecteur de Lugdunum

Anonyme a dit…

Je crois aussi à cette inflation du prix de l'immobilier à prévoir dans le cas ou une telle mesure fiscale serait mise en oeuvre.
Toutefois elle risque d'etre de courte durée.
Qui va acheté ?
Ceux qui possédent déjà un bien et qui voudront s'agrandir. Comme aujourd'hui ou les primo accédants sont rares.
Ceux qui sont locataires et qui ont les moyens d'acheter mais ne le font pas considérant les prix surévalués des actifs.Ceux la payent un loyer et l'avantage fiscal pourra les décider.
Oui mais aprés?
Quand cette deuxième catégorie apte a mettre 750 euros dans loyer sera propriétaire, qui va pouvoir trouver un bien qui offrira une rentabilité honorable pour soutenir le marché de l'ancien.
Quelle mesure fiscale faudra t'il encore trouver pour soutenir l'achat du neuf?
Une telle mesure plongerait les prix dans un délire inflationniste paroxitique avant un retournement brutal et une perte de confiance durable dans ce qui est aujourd'hui le veau d'or des masses.
N'oublions pas qu'au Japon le prix de l'immobilier a été divisé par 3.

Noblabla a dit…

@Gu Si Fang :

Le marché immobilier en France n’est en effet pas un marché parfaitement libre, et les régulations peuvent expliquer en partie l’inélasticité de l’offre, mais ce n’est à mon avis pas le cœur du problème : à partir du moment où les terrains disponibles sont peu nombreux, l’offre est relativement inélastique et une augmentation de la demande ferait augmenter les prix en France comme aux Etats-Unis (d’ailleurs cet article sur le site d’Econoclaste rappelle bien les problèmes de l’autre côté de l’Océan).
Sinon, je suis d’accord avec vous sur le fait que la propriété est déjà fiscalement avantageuse en France grâce à l’exonération de l’imposition sur la plus value de la vente de la résidence principale. J’ajouterais même plus, à savoir que les propriétaires ne sont plus imposés depuis 1965 sur leurs loyers fictifs.

@Felix Totum :

Cher vénérable lecteur de Lugdunum, vous avez raison de penser aux ménages qui sont déjà propriétaires, même si parmi les nouveaux propriétaires entre 1996 et 2001, moins de 3 ménages sur 10 étaient déjà propriétaires de leur logement précédent (tous ce que vous voudriez savoir sur le sujet a des chances de se trouver dans cet article dans cet article). Pour ceux là, l’impact de la mesure serait nul s’ils vendaient puis rachetaient exactement le même type de bien. Mais s’ils étaient aussi éligibles pour les déductions fiscales, ils seraient incités à chercher des logements de meilleure qualité, et contribueraient aussi à alimenter la hausse des prix.

@Anonymous :

A priori, même dans un cas extrême où l’offre serait complètement inélastique, l’augmentation maximale des prix serait égale au montant de la subvention, ce qui représente un déjà un accroissement non négligeable, mais pas paroxystique ! Il n’y a pas lieu de penser qu’une telle mesure engendrerait la création d’une bulle irrationnelle sur les prix immobiliers, comme ce qui a pu effectivement être observé au Japon ou à Paris, entre 1988 et 1996.

Gu Si Fang a dit…

"les propriétaires ne sont plus imposés depuis 1965 sur leurs loyers fictifs"

Merci pour cette précision! J'apprends donc que la valeur d'usage du propriétaire a été taxée jusqu'en 1965. En faisant une rapide recherche sur Google, on trouve même que la déclaration au fisc d'un loyer fictif est encore en vigueur aujourd'hui... pour les propriétaires de chasses qui s'en réservent l'usage. Le sujet a été débattu en 2004 par l'inénarrable C.de Courson!
http://www.assemblee-nationale.fr/12/cri/2003-2004/20040144.asp

Enregistrer un commentaire