Parmi les
mesures annoncées par le chef Sarkozix pour augmenter le pouvoir d’achat des Gaulois, le logement occupe
une place de choix, avec la proposition de supprimer la caution et de changer l’indice de référence pour l’indexation des loyers. En effet, si les loyers en Gaule sont fixés librement lors d’un changement de locataire, leur hausse, une fois le bail signé, est limitée par la croissance d’un indice défini par l’Etat. La proposition du chef consiste à remplacer l’indice actuel, appelé l’
indice de référence des loyers, par l’
indice des prix à la consommation (hors loyers et tabac). Cette substitution des indices va-t-elle augmenter le pouvoir d’achat des Gaulois ? Pour faire court, la réponse est peut-être oui pour certains d’entre eux au détriment d’autres catégories dans le court terme, mais certainement non à plus long terme. Pour bien comprendre pourquoi, il est utile de replacer cette mesure un peu technique dans le contexte plus général des politiques de contrôle des loyers, et de la discussion des économistes sur leur efficacité.
I/ Les consequences néfastes du controle des loyers
La régulation des loyers est apparue en Europe à l'occasion de la Première guerre mondiale, pour aider les locataires, (et en premier lieu les familles de soldats) à faire face à cette situation exceptionnelle, dans un contexte général de contrôle des prix. Cette régulation a généralement été prolongée jusqu’à la Seconde guerre mondiale, au cours de laquelle les loyers furent de nouveau gelés, aussi bien en Europe qu’aux Etats-Unis (1). En 1970, de nombreuses villes européennes maintenaient un contrôle des loyers plus ou moins strict et parfois réservé aux anciennes habitations, héritage direct des programmes mis en place pendant la guerre. Dans un contexte de forte inflation, le contrôle des loyers a connu un renouveau à cette période, sous diverses formes dont nous reparlerons plus loin.
Le contrôle des loyers représente un cas d’étude standard en économie. On peut illustrer le problème avec un simple graphique d’offre et de demande de logements locatifs. On porte sur l’axe horizontal la quantité d’appartements sur le marché (Q), et sur l’axe vertical le loyer versé aux propriétaires (P).
Sans régulation, l’équilibre s'établit au point E. Supposons qu'on décide d'instaurer un plafonnement des loyers, qui ne peuvent légalement excéder le niveau PR. Le nouvel équilibre s'établit au point R. Quelles en sont les caractéristiques ?
1/ L'effet sur les prix : le loyer régulé (PR) est plus faible que le loyer de l’équilibre non réglementé (PE).
2/ L'effet sur les quantités : pour ce niveau de loyer, la demande de logements locatifs excède le nombre de logements effectivement loués à l'équilibre. Sur le graphique, on constate que pour le loyer PR, la demande est plus élevée que la quantité disponible QR. En présence d'un excès de demande de ce type, l'allocation des logements aux locataires désireux de louer un logement s'organise selon le principe du rationnement : l'ensemble des demandeurs solvables ne pouvant être servis, le tri s'effectue selon d'autres critères que le prix (position dans la file d'attente, garanties de paiement, discrimination, etc.)
3/ Une baisse de la qualité des logements : La perte de profitabilité de la location décourage l’entretien des immeubles, ainsi que la construction de nouveaux logements, si bien que la mise en place d'un contrôle des loyers entraîne une diminution de la qualité du parc locatif.
4/ Une perte d'efficacité : le rationnement induit par le contrôle des loyers constitue l’inefficacité majeure de la régulation : graphiquement, cette perte d'efficacité ( baptisée « perte sèche » par les économistes) correspond à l'aire coloriée en jaune. En présence d'un plafonnement des loyers, les consommateurs sont prêts à payer plus que ce que les propriétaires demanderaient pour un accroissement du nombre de logements sur le marché, car la demande se situe au-dessus de l’offre entre les points R et E. Le contrôle des loyers empêche ces transactions d'avoir lieu, alors qu'elles augmenteraient le bien être global. Cette inefficacité prend plusieurs formes, qui peuvent s’observer actuellement en Suède, un pays Barbare qui a ceci de singulier que les loyers y sont encore complètement contrôlés : les files d’attente pour obtenir un appartement situés au cœur des grandes ville s'y étalent sur plusieurs dizaines d’années (on parle de 30 à 50 ans). Les locataires en place conservent leur logement le plus longtemps possible puisqu’ils bénéficient de bas loyers, préférant sous-louer (souvent illégalement) leur appartement avec des baux de courte durée plutôt que de le perdre, même s’ils ne comptent pas l’habiter dans un futur proche. Du coup, les nouveaux arrivants sur le marché du logement, par exemple les jeunes et les étrangers, éprouvent de grandes difficultés à se loger. Les propriétaires (et les agences de location) exploitent cette pénurie en demandant aux locataires des versements annexes, souvent illégaux, et sélectionnent leurs locataires. Enfin, les très nombreux locataires qui ne parviennent pas à mettre la main sur un bail de longue durée se voient obligés de multiplier les sous-locations et les déménagements, et n’ont souvent d’autre choix que d’acheter un logement pour surmonter cette pénurie.
5/ Une réduction de la mobilité des individus : en incitant les propriétaires à mettre en vente leurs appartements auparavant mis en location (cette dernière formule rapportant moins d’argent), le contrôle des loyers fait chuter le nombre de logements disponibles sur le marché locatif. Cela pénalise fortement les jeunes, les personnes mobiles géographiquement et plus généralement tous ceux qui ne souhaitent ou ne peuvent investir dans l'achat d'une maison ou d'un appartement. Le marché du travail pâtit indirectement de cette réduction de la mobilité des locataires, puisque les individus vont limiter leurs recherches d’emploi à un secteur géographique qui ne les force pas à déménager. Ces deux effets ont été confirmés au Danemark : les locataires jouissant d’un appartement à loyer régulé restent plus longtemps dans leur logement et les chômeurs acceptent plus souvent une offre d’emploi proche de leur habitation que ceux qui occupent des appartements à loyer non contrôlé.
6/ Les effet redistributifs du contrôle des loyers : a priori, les gagnants et les perdants de la réglementation des loyers sont relativement aisés à identifier. La baisse des loyers profite aux locataires, alors que les propriétaires gagnent moins d’argent. Le contrôle des loyers opère donc une redistribution des propriétaires vers les locataires. Sur le graphique, cette redistribution est représentée par le rectangle vert dont l’aire est égale à la différence entre le montant total des loyers payés par les locataires (loyer multiplié par quantité de logement) et ce qu’ils paieraient en l'absence de plafond. Il faut néanmoins ajouter un bémol à ce bilan redistributif : certes, la législation opère un transfert de revenu des propriétaires vers les locataires, mais uniquement en faveur de ceux qui ont conservé leur logement à la suite du plafonnement des loyers, c'est-à-dire sans prendre en compte tous ceux qui ont été lourdement pénalisé par la perte de leur logement (QE-QR), provoquée par le rationnement du marché. Au total, le bien-être global diminue : graphiquement, cette perte est mesurée par le triangle jaune situé entre les courbes d'offre et de demande de logement.
II/ Quelle marge pour la régulation du marché ?
L'inefficacité du contrôle des loyers signifie-t-elle qu'il n'y ait aucune place pour l'intervention publique en matière de régulation du marché locatif ? Non, car il existe un certain nombre d'imperfections sur le marché du logement qui peuvent justifier dans certains cas la mise en place d'une régulation de la progression des loyers. Le système aujourd'hui en vigueur en Gaule comme dans beaucoup d’autres pays ne consiste d'ailleurs pas en un contrôle total du niveau des loyers, mais en une limitation de la croissance du loyer, une fois le bail signé, ce qui modifie les effets de la régulation.
Le marché du logement est en effet loin d’être un marché « parfait » où l’information circule librement et où le coût de trouver un bien est nul : les locataires supportent des coûts de recherche élevés et accepteront probablement le premier logement qui correspond à leurs critères sans savoir s’il en existe un autre similaire pour un prix moins élevé. Ceci confère aux propriétaires un pouvoir de marché qui leur permet d’extraire une rente au détriment des locataires : dans cette situation, une régulation pourrait être bénéfique afin d’éviter que les propriétaires ne fixent les loyers à un niveau supérieur à celui qui prévaudrait si le marché du logement était parfaitement fluide.
Par ailleurs, la régulation des loyers telle qu’elle fonctionne actuellement en France et dans d’autres pays d’Europe ne correspond pas à un côntrôle pur et simple des prix : elle ne fixe plus le niveau des loyers mais régule son évolution. Ce type de mesure s’est développé dans les années 1970, en accompagnement de réglementations visant à protéger les locataires contre le risque d'exclusion de leur logement, tout en poursuivant initialement l’objectif de limiter la hausse des prix dans une période d’inflation galopante. Cette forme de régulation a moins d’effets négatifs que le contrôle pur et simple des loyers, puisque le niveau des loyers peut s’ajuster à chaque fois que le bail d'un logement mis en location expire. Elle génère donc moins d’inefficacités, tout en assurant les ménages contre de fortes variations imprévues du niveau des loyers. Elle réduit aussi le pouvoir de monopole des propriétaires qui s'exerce en particulier au moment du renouvellement du bail. Le loueur va profiter du coût élevé d'un déménagement pour son locataire pour augmenter fortement le loyer. Le contrôle limite ces comportements.
Sans parler de monopole, d'autres arguments laissent penser que le marché souffre de problèmes d'information. D'un côté les propriétaires ne connaissent pas les caractéristiques des différents locataires, c'est-à-dire s'ils vont payer leur loyer, respecter les règles de copropriété, dégrader le logement, etc. Ce problème de sélection adverse va faire monter les prix. De l'autre les locataires ne connaissent pas non plus les caractéristiques du propriétaire: va-t-il entretenir le logement, a-t-il l'intention de vendre dans un futur proche? Les deux parties prennent en compte ces risques lorsqu'ils négocient le contrat et la loi peut fournir un contrat type pour éviter qu'une des deux parties ne soit clairement désavantagée.
Si le blocage des prix apparaît comme une mesure particulièrement néfaste, on peut donc envisager des arguments en faveur de formes plus sophistiquées de contrôle, sur les prix ou sur la nature des contrats. Il faut cependant souligner que ces justifications théoriques ne permettent pas de conclure sur l’optimalité des formes actuelles de régulation, parce que les études empiriques mesurant les imperfections sur le marché du logement et calculant les bénéfices attendus de telles mesures n’existent pas encore à notre connaissance. En revanche, et comme nous l'avons déjà souligné dans la première partie, les conséquences négatives sont connues, obervées, et parfois précisément mesurées. On ne peut en dire autant des effets positifs.
III/ Quel sera l’effet du changement d’indice sur le pouvoir d’achat ?
Après cette petite mise en perspective du contrôle des loyers, revenons à nos sangliers : quel sera l’effet du changement d’indice de référence de revalorisation des loyers proposé par le chef des Gaulois ? S’il est difficile de prévoir l’évolution future des différents indices, une analyse de leur évolution passée permet de tirer quelques enseignements.
Il faut d’abord souligner que l’indice historique de référence utilisé pour les révisions de loyer en cours de bail était l’indice du coût de la construction (ICC, qui mesure comme son nom l’indique l’évolution du coût de la construction de nouveaux bâtiments) mais il a été remplacé depuis le 1er janvier 2006 par l’indice de référence des loyers (IRL). Quel était l'objectif poursuivi ? L’indice de référence des loyers a été conçu à la fois pour lisser les évolutions de l’ICC (très sensible à l’évolution du coût des matières premières) et pour limiter les hausses de ce dernier : il est composé à 60% de l’indice des prix à la consommation (IPC) hors loyers et tabac, à 20 % de l’ICC et à 20 % de l’indice des prix des travaux d’entretien et d’amélioration du logement. Etant donné la faiblesse de l’inflation actuelle, le graphique suivant montre que l’IPC hors loyers et tabac a évolué beaucoup moins vite entre 2000 et 2006 que les deux autres indices.
Si la tendance actuelle devait se poursuivre, l’utilisation de l’IPC hors loyers et tabac pourrait permettre aux ménages locataires qui ne déménagent pas de bénéficier de plus faibles hausses de loyer à court terme. Mais ceci n'est pas du tout garanti à moyen terme, car ce changement d’indice devrait aussi affecter en retour le niveau des loyers à chaque fois qu'un bail sera signé, puisque les propriétaires s’attendront à être contraints jusqu'à la signature du prochain bail de limiter les hausses de loyer à un niveau qui ne reflètera pas forcément le coût d’entretien du logement : l’effet attendu d’une telle mesure sera donc une hausse plus forte des loyers lors du changement de locataire, un allongement de la durée d’occupation des logements par les locataires actuels, une baisse des efforts d’entretien des propriétaires et la mise en vente de certains appartements.
Ainsi, s'il est possible que ces mesures bénéficient à court terme aux ménages locataires bien installés dans leur logement, cet effet s’estompera à long terme à mesure que ces ménages seront obligés de déménager. En outre, les ménages les plus mobiles vont être directement touchés par la hausse des loyers, puisqu'ils seront les premières victimes de la réévaluation des loyers qui interviendront à l'occasion de la signature des nouveaux baux de location. La mesure va donc avoir des effets redistributifs assez peu désirables, puisqu'elle va favoriser les ménages les moins mobiles (en général les plus âgés) au détriment des ménages les plus mobiles (c’est-à-dire les jeunes et les célibataires), ces catégories ne recoupant pas forcément celles qui ont connu la plus forte baisse de leur pouvoir d’achat. Enfin, comme nous l’avons déjà souligné dans la première partie, cette mesure peut avoir un effet pervers pour l’emploi, en décourageant les chômeurs de déménager pour trouver un nouvel emploi.
Finalement, si, cette avec cette mesure, le chef des Gaulois peut essayer de se faire barde et de calmer les esprits, il risque à plus long terme de les échauffer, car ce changement d'indice n'aura pas d’effet durable sur le pouvoir d’achat.
NOTES :
(1) La guerre imposait souvent de déplacer le travail (par exemple vers une nouvelle usine d’armement) et le gel évitait que ces déplacements ne s’accompagnent de hausses brutales des loyers. A la sortie de la guerre, ces restrictions empêchèrent les propriétaires de profiter de la hausse de la demande suscitée par le retour des soldats._Emmanuel_ _Gabrielle_
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